Turismo y alquileres en Barcelona: ¿Cómo puedo alquilar mi piso?

 

  • ¿Cuál es la situación del turismo en Barcelona y qué medidas ha tomado la administración para regularizar el sector?
  • ¿Qué modalidades de alquiler existen y en qué consisten? Ventajas e inconvenientes.
  • ¿Qué dice la ley? ¿Qué no dice?
  • ¿Cómo te ayudamos en Hostmaker?

 

El auge que en los últimos años ha experimentado el turismo en Barcelona ha llevado a la administración a tomar medidas restrictivas con el fin de regularizar el sector e integrar la actividad turística de forma positiva dentro de las dinámicas sociales de una ciudad que, año tras año, recibe unos 6 millones de visitantes.

Dichas medidas, impulsadas por el gobierno del ayuntamiento de Barcelona, han afectado en mayor parte a los sectores de la hostelería y la restauración, siendo la moratoria que se implementó en 2015 para frenar el crecimiento de los pisos turísticos ilegales la más notoria y controvertida. Esta moratoria de alojamientos prohibió la emisión de nuevas licencias para explotar apartamentos turísticos y fijó penalizaciones económicas que tienen una media de 15.000 euros.

Similar es la situación en el municipio de L’Hospitalet de Llobregat, colindante con Barcelona, donde el gobierno del ayuntamiento ha aprobado recientemente una moratoria de un año a la concesión de nuevas licencias turísticas después de que el número de peticiones para obtener nuevas licencias se haya triplicado en tres años.

Así pues, aquellos propietarios que antes del establecimiento de estas regulaciones obtuvieron una licencia para su alojamiento de uso turístico, hoy pueden disponer de una fuente de ingresos que, en la mayoría de los casos, puede incrementar su rentabilidad si se toman las decisiones adecuadas y se conocen bien tanto los condicionantes del sector como las ventajas que puede brindar la contratación de servicios profesionales como los que ofrecemos en Hostmaker.

Por lo que respecta a la tipología de alquiler, podemos diferenciar, a grandes rasgos, tres tipos distintos: el alquiler turístico para estancias de corta duración, el alquiler a medio plazo y el alquiler de temporada. Los retornos asociados a cada una de estas modalidades son también distintos, puesto que la actividad de los pisos turísticos en comparación a los arrendamientos convencionales aporta beneficios mayores a los propietarios. En este sentido, y de acuerdo con datos manejados por Hostmaker, los alojamientos vacacionales gestionados por nuestro equipo en Barcelona proporcionan entre un 8 y 12% de rendimiento neto sin apalancamiento, mientras que el alquiler a largo plazo se queda en un 4%.

El alquiler para estancias de corta duración de muchos de estos pisos está siendo gestionado por los mismos propietarios o por autónomos al cargo de un pequeño número de apartamentos. Paralelamente, el crecimiento de las plataformas digitales de reserva de pisos entre particulares y la progresiva profesionalización de este sector han hecho que las rentabilidades asociadas a la explotación de estos activos puedan llegar a ser mucho más elevadas si son gestionados por profesionales especializados en optimizar la fijación de precios, responsabilizarse de la operativa que supone la rotación de huéspedes y la comunicación con ellos y, en definitiva, conseguir destacar entre los miles de anuncios que compiten entre sí. Optar por esta vía es la manera más efectiva, cómoda y segura de proporcionar un servicio de alta calidad a los huéspedes, lo que conllevará un mayor número de valoraciones con 5 estrellas y el consiguiente aumento de valor para el propietario.

Para quienes desean una opción intermedia, un poco más cercana al modelo tradicional de arrendamientos –ya que los contratos son de un año de duración–, existe el alquiler a +31 días. Esta modalidad, aunque no ofrece el retorno del alquiler turístico de corto plazo, sigue siendo más rentable que los alquileres convencionales, además de proporcionar una mayor flexibilidad a los propietarios. Debido a la rotación de huéspedes, el precio mensual puede verse elevado y el riesgo de impago desaparece porque se usan plataformas que requieren el pago por adelantado. Además, y debido a que de acuerdo con la legislación no está permitido alquilar un piso a personas distintas en un mismo mes –hacerlo dos o más veces se considera alquiler turístico–, con el alquiler a +31 días a un solo inquilino no se está infringiendo la ley.

Volviendo a los aspectos legales, es importante recordar que el pasado mes de marzo se puso en marcha el PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos) con la voluntad de impulsar la regulación del sector, salir del estancamiento en el que se encuentra desde hace unos tres años y encontrar el equilibrio que, desde hace tiempo, reclaman los barceloneses. Este plan establece el crecimiento cero de las viviendas de uso turístico en toda la ciudad a fin de evitar la concentración excesiva y garantizar una distribución territorial equilibrada. Asimismo, contempla la división de Barcelona en cuatro zonas, según la distribución de los alojamientos en su territorio, la proporción entre el número de plazas que ofrecen y la población actual residente, entre otros factores.

Nuestra labor en Hostmaker es ayudar a los propietarios a crear el anuncio en distintas plataformas especializadas –algunas de ellas enfocadas al alquiler de mínimo 31 días– y evitarles cualquier tipo de complicación ocupándonos de todos los aspectos relativos a su gestión: desde la supervisión de las reservas –seleccionando los perfiles de huésped más adecuados– hasta la bienvenida y el servicio de atención continuada a los huéspedes durante su estancia.

Así pues, la contratación de los servicios de empresas como Hostmaker –líder en el sector tanto en nuestra ciudad como en otras capitales como París, Londres o Roma–, reporta beneficios directos para el propietario posicionándose como la solución preferida para cada vez más anfitriones de Airbnb, tanto en términos de ocupación como de ingresos y satisfacción del usuario final. El conocimiento sobre el mercado local de nuestro equipo, integrado por profesionales de la hostelería, y nuestras avanzadas herramientas de fijación de precios optimizan los niveles de ocupación (alrededor de un 25% más altos que en los Airbnb convencionales) y maximizan los ingresos de los propietarios.

Gracias a los complejos algoritmos de precios que empleamos, las tarifas de reservas son más competitivas puesto que varían dinámicamente, con los consiguientes beneficios para el anfitrión. En Barcelona, la tarifa diaria promedio con Hostmaker mejora más de un 30% (llegando al 50% en fechas clave de la temporada), en comparación con la tarifa de un Airbnb no gestionado por Hostmaker.

Nuestra filosofía de servicio incluye máximas como evitar cualquier complicación a nuestros clientes, además de trasladar las más sofisticadas competencias de las cadenas hoteleras convencionales al próspero negocio del alquiler a demanda, maximizando los niveles de ocupación e ingresos y asegurando a los huéspedes una calidad de servicio a la altura de un hotel. De hecho, los anfitriones de Hostmaker reciben un 20% más de valoraciones 5* por parte de sus huéspedes en comparación con los propietarios asociados a Airbnb que no contratan nuestros servicios.