Loi Alur Et Location: Ce Que Le Texte A Changé

Loi Alur Et Location

La loi Alur, pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové, est également appelée loi Duflot. Elle porte le nom de la ministre du Logement de l’époque, Cécile Duflot. Cette loi a modifié de nombreuses dispositions législatives relatives à la vente et la location des logements et renforce les droits des locataires.

Entrée en vigueur le 24 mars 2014, la loi a été instaurée dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable. Son objectif premier était de lutter contre l’exclusion sociale et de favoriser la transition énergétique. Depuis sa parution, des articles ont été modifiés, voire même supprimés par le gouvernement, et notamment par la loi Macron. Il en découle une certaine confusion pour les bailleurs et les locataires, entre les mesures appliquées, révisées ou abandonnées.

Ces nouvelles règles régissant la gestion locative d’Airbnb, prenons connaissance ensemble des modalités que cette loi impose.

Garantie universelle des loyers contre les impayés

  • Le GUL, Garantie Universelle des Loyers prévoyait initialement d’indemniser tous les propriétaires victimes de loyers impayés, remplacé depuis par le Visa pour le logement et l’emploi (Visale). Aujourd’hui cette garantie allégée ne concerne plus que les propriétaires louant à de jeunes salariés de moins de 30 ans ou en situation précaire (CDD, période d’essai, apprentissage, intérim). Les loueurs sont désormais protégés à hauteur maximum de 1.300 euros par mois (1.500 euros à Paris).
  • Le dépôt de garantie quant à lui est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois hors charges pour un meublé. Il doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Une pénalité de retard de 10% du dépôt par mois de retard a aussi été instauré.

Encadrement des loyers

  • Les loyers des locations sont plafonnés selon plusieurs critères définis tels que le type de location, la location du bien, sa date de construction et le nombre de pièces.
  • La loi instaure des « zones tendues » qui correspondent à des zones géographiques où la demande de logement est plus élevée que l’offre. Dans ces zones, le locataire dispose d’un préavis d’un mois pour résilier son bail, contre 3 en “zone non tendue”.

Dans le cadre de ces zones, la mise en place d’un “loyer encadré » a pour but de lutter contre la hausse des loyers et de garantir l’accès au logement. L’encadrement des loyers est obligatoire à Paris, mais reste facultatif dans 28 autres agglomérations. Seul l’agglomération de Lille applique cette mesure depuis le 1er février 2017.

  • La loi prévoit que le préfet de département établisse annuellement, un loyer médian de référence à ne pas dépasser. En cas de dépassement, le locataire peut alors saisir la commission de conciliation et introduire un recours en diminution de loyer. A l’opposé, le bailleur peut faire un recours en réévaluation du loyer si le montant appliqué est inférieur au loyer médian de référence. L’un comme l’autre doivent exprimer leur souhait 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

La rédaction du bail et de contrat type 

  • La loi ALUR autorise les contrat type pour la rédaction du bail afin d’éviter les litiges éventuels entre locataire et bailleur. Cependant cela n’est applicable qu’aux locations vides dont le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014.
  • Attention les impératifs varient selon que le logement soit loué meublé ou non. Enfin, le contrat de bail doit être rédigé et signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Frais d’agence et syndic de copropriété 

  • L’activité des agents immobilier pour la location d’un logement est dorénavant mieux encadrée. Le montant des frais d’agence est plafonné en fonction de la surface habitable du bien et de la zone géographique où il est situé. Les frais concernent l’organisation des visites, la mise en place du dossier, la rédaction du contrat de location et de l’état des lieux. Les frais sont dus après la signature du bail.
  • La loi encadre aussi les honoraires du syndic, en distinguant la « gestion courante » des frais particuliers qui eux seuls, peuvent être facturés en sus.
  • Un compte séparé pour chaque copropriété ainsi qu’un contrat de syndic type, applicable à tous les contrats signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015 sont aujourd’hui obligatoires.

Travaux d’entretien et réparations

  • Le contrat de location doit mentionner vos droits et devoirs en tant que locataire quant à l’entretien courant et les réparations éventuelles, tout comme ceux du propriétaire bailleur.
  • Le propriétaire doit remettre à son locataire lors de la conclusion du contrat de bail une notice d’information. Ce document a pour but d’éclairer les deux parties sur leurs droits et obligations.

Vous vous apprêtez à signer votre contrat de location?

  • Etudiez toutes les clauses mentionnées. De la fixation du loyer aux charges en passant par les obligations d’entretien jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, rien ne doit vous échapper.
  • Vérifiez bien que la description du logement correspond bien à la réalité des lieux. Si une fois dans les lieux vous avez un doute sur la surface indiquée dans le bail, n’hésitez pas à mesurer à nouveau le logement selon les critères de la loi Boutin. Si vous constater une différence, intentez une action en diminution du prix du loyer.
  • Assurez-vous aussi que l’on vous ai remis les diagnostics obligatoires ainsi qu’un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes (qui précise la quote-part permettant de calculer les charges). Vous devez trouver dans votre bail la désignation de tous les équipements dont vous avez la jouissance exclusive (la cave ou le parking, etc) ou partagée (local poubelles, ascenseur, terrasse par exemple).
  • Enfin, en tant que locataire, vous devez être informé clairement des modalités de réception de la TV et du cable mais aussi des modalités de branchement internet.
  • Pour les contrats signés depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit aussi remettre au locataire deux diagnostics relatifs à l’état des installations de gaz et d’électricité si celles-ci datent de plus de 15 ans. Cette obligation existe depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans les immeubles collectifs construits avant 1975.

Utiliser les services d’une entreprise de gestion locative permet d’être certain que les démarches soient bien faites et votre annonce toujours à jour de la loi. En effet, ces services de gestion, dont Hostmaker et d’autres, peuvent vous aider dans vos démarches d’enregistrement, puis gérer vos locations de bout en bout. N’hésitez pas à nous poser vos questions là-dessus.